Как внести изменения в проект после экспертизы

Содержание

Как внести изменения в проект после экспертизы?

Вид на стройку

Представьте, что вы — застройщик. В процессе получения разрешения на строительство вы заказали у крупного и надежного проектного института, занимающегося комплексным проектированием зданий, услугу по проектированию. Прошли этап технико-экономического обоснования инвестиций, получили положительное заключение экспертизы, разрешение на строительство. Выбрали подрядчиков. Остается выполнить рабочую документацию — и можно начинать строительство. Но что делать, если по какой-либо причине нужно отступить от первоначальных проектных решений? К примеру — вы решили поменять один бренд пожарной сигнализации — на другой. Как легализовать такое изменение? И нужно ли вообще это делать — если речь не идет о внесении изменений в конструктивные решения здания, его основные эксплуатационные показатели. Давайте разберемся в этой теме с точки зрения законодательства.

Зачем вносить изменения?

Если коротко — чтобы ввести объект в эксплуатацию при завершении строительства или реконструкции существующего здания. Для этого требуется получить ЗОС (заключение о соответствии). Согласно «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 24.04.2020), Статья 55:

«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 24.04.2020), Статья 54:

Когда нужна экспертиза?

Требуется получить разрешение на строительство — значит нужно проходить экспертизу проектной документации. Согласно «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 24.04.2020), Статья 49:

Т. е. для нового строительства и при реконструкции — экспертиза нужна.

Что проверяет эксперт?

Фактически две вещи — соответствие проектного решения техническим регламентам и достоверность сметной стоимости. Согласно «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 24.04.2020), Статья 49:

Государственная или негосударственная экспертиза?

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от от 31.03.2012 N 272 «Об утверждении Положения об организации и проведении негосударственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий» часть объектов может проходить негосударственную экспертизу, ценообразование на которую носит рыночный характер. Если ваш объект не входит в представленный выше перечень — вы можете существенно сэкономить, обратившись в негосударственную экспертизу. Однако стоит внимательно выбирать — не все негосударственные экспертизы могут обеспечить тот же уровень проверки документации, что и в государственной, что может сыграть против вас.

Существует три основных вида экспертных организаций: Главгосэкспертиза (проверка особо опасных, технически сложных и уникальных объектов), Региональные экспертизы (как правило проверка объектов, финансируемых бюджетом) и Организации негосударственной экспертизы.

Согласно «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 24.04.2020), Статья 49:

Для какого обязательна государственная экспертиза?

Напомню, что согласно «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 24.04.2020) ГрК РФ Статья 49:

Т. е. экспертизу не проходим если не требуется получать разрешение на строительство, если проводим капитальный ремонт объекта капитального строительства. В этом случае проектная документация также выполняется, но параллельно с созданием рабочей документации. В тоже время далеко не для всех объектов, проходящих экспертизу, требуется именно государственная экспертиза. Самый распространенный случай, когда требуется государственная экспертиза — это бюджетное финансирование.

Кроме этого, государственной экспертизе подлежат особо опасные, технически сложные и уникальных объекты.

ГрК РФ Статья 48.1. Особо опасные, технически сложные и уникальные объекты:

Повторная экспертиза

Самый простой, но при этом самый дорогой и долгий способ — внести изменения в проектную документацию и повторно пройти экспертизу. Сроки и стоимость определяются согласно Постановления Правительства РФ N 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» и Постановления Правительства РФ № 272 «Об утверждении Положения об организации и проведении негосударственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий».

Что проверяют при повторной экспертизе?

Согласно Постановлению Правительства РФ от 05.03.2007 N 145, глава VII проверяют две вещи: соответствие техническим регламентам части проектной документации, в которую внесли изменения и совместимость этой части с другими частями проектной документации:

Срок и стоимость

Максимальный срок проведения государственной экспертизы — 42 рабочих дня (+по инициативе заявителя могут продлятся ещё на 20 дней).

Стоимость экспертизы определяется Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 N 145 (ред. от 31.12.2019) «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий», глава VIII, п.54:

За проведение повторной государственной экспертизы взимается плата в размере 30 процентов размера платы за проведение первичной государственной экспертизы. Пример расчета для крупного ЖК:

БСпдж = (100 000 + 35 x 39 000 + 3,5 x 633 000) x 1 x 30/100 = 1 104 150 руб.

Стоимость услуги с НДС = Стоимость услуги + Стоимость услуги x 20/100

Стоимость услуги с НДС = 1 104 150 + 1 104 150 x 20/100 = 1 324 980 руб.

Размер платы за проведение государственной экспертизы проектной документации жилых объектов капитального строительства (РПпдж) определяется по формуле:

РПпдж = БСпдж x Ki

РПпдж = 1 324 980 x 5.44 = 7 207 890 руб.

Но это за полный набор разделов по Постановлению Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 (ред. от 28.04.2020) «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». За один раздел будет примерно в 10 раз меньше, т. е. около 700 000 руб

Получается весьма дорогое удовольствие. Да ещё и чрезвычайно долгое. Для изменений, касающихся отдельных инженерных систем здания — например выбора другого вендора пожарной сигнализации — такой подход вряд ли подходит. Слишком дорого и долго — овчинка скорее всего не будет стоить выделки.

Состав документов для проведения повторной экспертизы

Состав документов для проведения повторной экспертизы такой же, как и для проведения первичной экспертизы. Документы можно разделить на три категории:

Результатом проведения повторной экспертизы будет новое положительное заключение, загружаемое в Единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства (ЕГРЗ) взамен прошлого.

В каком случае нужна повторная экспертиза?

Если у вас есть положительное заключение первичной экспертизы — то основанием для повторной экспертизы служит внесение изменений в проектную документацию. Но есть нюанс.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 05.03.2007 N 145 (ред. от 31.12.2019) «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий», глава VII, п.44:

Важный момент — выделенное в п.44 исключение из общего правила. О нем поговорим ниже.

Экспертное сопровождение

«Сопровождение» проекта экспертной организацией после прохождения экспертизы подается законодателем как способ уменьшить сроки строительства, сократив лишнюю «бюрократию». Смысл нововведения — возможность застройщику или техническому заказчику заключить договор с экспертной организацией сроком на 1 год с возможностью его пролонгации об экспертном сопровождении. За время действия договора у застройщика появляется право на согласование в экспертизе изменений проектной документации неограниченное число раз. Сведения о таком заключении подлежат включению в Единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства (ЕГРЗ).

Это стало возможным после внесения изменений в Статью 49 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ:

Застройщик или технический заказчик не ограничен в количестве изменений, вносимых в рамках экспертного сопровождения в проектную документацию, и их объеме. Плата за проведение экспертного сопровождения взимается за год в размере 30 процентов размера платы за проведение первичной государственной экспертизы, рассчитанной на дату заключения договора об экспертном сопровождении.

Таким образом, при однократном внесении изменений застройщик не выигрывает в деньгах, но очевидно выигрывает во времени. Если же таких изменений будет несколько в ходе разработки рабочей документации или даже внесения изменений в документацию в процессе строительства — то это становится ещё и экономически выгодным.

Состав документов для экспертного сопровождения

Документы для заключения договора на экспертное сопровождение можно разделить на три категории:

В рамках проектного сопровождения существуют промежуточные заключения, которые выдаются на каждое изменение, которое было внесено в проектную документацию и предоставлялась для оценки в экспертную организацию или орган исполнительной власти. Далее Заявителю необходимо написать заявление о том, что ему заключение, включающее в себя все изменения, которые вносились в проектную документацию. Если менялась стоимость — то в заключении также необходимо отразить выводы по проверке на предмет достоверности ее определения. И только это сводное итоговое заключение будет включено в Единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства (ЕГРЗ).

Проектное сопровождение

Все ли изменения в проектной документации нуждаются в согласовании? Это не такой простой вопрос. В конечном итоге, все зависит от позиции органа государственного строительного надзора. Именно он выдает заключение о соответствии (ЗОС) построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. Но руководствуются при выдаче ЗОС вполне конкретными требованиями ГрК РФ Статья 49:

Меня интересует конкретный кейс — как заменить оборудование АУПС одного производителя на другого на этапе рабочей документации. В этом случае ГрК РФ Статья 49 сужается до простых пунктов:

Задание на проектирование

Задание на проектирование для систем противопожарной защиты (АУПС, АУПТ, СОУЭ) может строиться на основании двух документов:

ГОСТ Р 57839-2017, п. 7.5.4 Содержание подраздела «Требования к применяемому оборудованию»:

Таким образом мы видим, что даже если в задании на проектирование есть т. н. «вендор лист«, то в некоторых случаях проектировщик все равно может заменить его на другое. При этом в любом случае оборудование должно быть сертифицировано (в случае АУПС, СОУЭ и АУПТ — на соответствие 123-ФЗ), а решение о замене — обосновано проектировщиком.

Если в задании на проектирование нет четких требований по использованию рекомендованного к применению оборудования, а в проектной документации есть «волшебная» фраза «или аналог» — то замена с большой вероятностью не приведет к замечанию в ЗОС.

Изменение сметной стоимости

Согласно «Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с изм. от 28.04.2020):

Если смета не меняется или увеличивается менее, чем на 10% — то при согласии заказчика можно вносить соответствующие изменения в проектную документацию. В противном случае нужно руководствоваться МДС 11-18.2005 «Методические указания о составе материалов, представляемых для рассмотрения предложений о переутверждении проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений. Второе издание (с изменениями и дополнениями)» (согласованы Письмом Главгосэкспертизы РФ от 04.09.2002 N 24-3-11/1042).

Это довольно муторная работа, однако она подробно изложена в МДС 11-18.2005 — так что не буду повторяться.

Соответствие техническим регламентам

Согласно Письму Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 14 сентября 2019 г. № 34072-ДВ/08 «О порядке подтверждении соответствия вносимых в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, изменений требованиям, указанным в части 3.8 статьи 49 Градостроительного Кодекса РФ»:

Для осуществления Проектного сопровождения может быть заключен отдельный договор на авторский надзор с проектной организацией (автором проектной документации) — согласно СП 246.1325800.2016 Положение об авторском надзоре за строительством зданий и сооружений. Либо с другой проектной организацией на Проектное сопровождение, при наличии соответствующего допуска СРО.

Принимаемые изменения в основные технические решения должны вноситься не только в рабочую документацию, но и в проектную документацию согласно разделу 7 Правила внесения изменений ГОСТ Р 21.1101-2013 Система проектной документации для строительства (СПДС). Основные требования к проектной и рабочей документации (с Поправкой). Изменения должен утвердить ГИП проектной организации, подписав Подтверждение согласно форме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства, а также Застройщиком. Не позднее 10 дней после этого данные сведения нужно направить в органы государственного надзора.

Требования к ГИПу

Согласно проекта Федерального закона (пока не вступившего в силу) О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» статус ГИПа прописан на уровне ГрК РФ:

Требования и ответственность для ГИПа ужесточается, это нужно учитывать при выборе подрядчика по Проектному сопровождению.

Образец Подтверждения (согласно части 3.8 статьи 49 ГрК РФ)

Скачать образец можно тут:

По АУПС — какие изменения вносить не стоит?

Для конкретно моего вопроса — заменить бренд АУПС одного производителя с сертификатом по 123-ФЗ на другой с таким же сертификатом — вариант с Проектным сопровождением выглядит обоснованным. Действительно — этим мы никак не влияем на выполнение технического регламента о требованиях пожарной безопасности. Но что я бы не рекомендовал менять таким способом:

Прямого запрета на это нет, но вероятность нарушить технический регламент при более существенных изменениях в основные технические решения (ОТР) выше. Оценивать риски придется как проектной организации, так и застройщику / техническому заказчику. Возможно лучше потратить больше времени и денег — и все же пройти повторную экспертизу.

Рассказываю, что мне удалось выяснить.

Внесение откорректированной документации в ИСОГД

Государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности

Наша задача — внести откорректированную согласно п.3.8 Статьи 49 ГрК РФ проектную документацию в ИСОГД. Для этого нужно подготовить тот же набор документов, как и при получении разрешения на строительство, при этом:

На портале ИСОГД вы загружаете все перечисленные выше документы и вашему обращению присваивается регистрационный номер ИСОГД. Далее этот номер нужен для подачи заявления на внесение изменений в разрешение на строительство, выданное Министерством жилищной политики (в данном примере — Московской области) — если строительство ещё не начато. Либо этот же номер подаем при запросе заключения о соответствии (ЗОС) в Комитет государственного строительного надзора.

Выводы

Альтернативой повторному прохождению экспертизы проектной документации является Экспертное и Проектное сопровождение проекта. Выбор между Экспертным и Проектным сопровождением — за заказчиком. В случае, если требуется заменить вендора инженерной системы — более дешевым и простым вариантом является Проектное сопровождение. Но при этом решение не должно увеличить сметную стоимость, если финансирование ведется из бюджетов любого уровня. Нужно выполнить ряд требований:

Если что то из списка не возможно выполнить — то лучший вариант — Экспертное сопровождение.

Слайд с презентации Главгосэкспертизы

Варианты внесения изменений в проектную документацию после прохождения экспертизы

Как вы видите — процедура сложная, но реализуемая. Пишите ваш опыт внесения изменений в проектную документацию после получения положительного заключения экспертизы в комментариях!

Что посмотреть по теме?

Мой вебинар — Как обосновать замену вендора в проекте после экспертизы?

Вебинар Главгосэкспертизы «Что изменилось в градостроительном законодательстве?» 12.05.2020:

Слайды, которые вы видите в данной статье — взяты именно из данного вебинара.

2 коментария к публикации “ Как внести изменения в проект после экспертизы? ”

Не рабочая схема в регионах (Москва, Московская область и Лен. Област) где документооборот через Исогд, т. к на проверках стройнадзор берут проектную документацию из личного электронного кабинета и если вы внесёте изменения в стадию п в бумаге ее не примут 100%, а попросят загрузить в Исогд. При загрузке изменённого проекта в исогд, данные изменения не регламентированы ГрК и на усмотрение специалиста вам дадут замечание (нет откорректированной Экспертизы). Только если у вас будет налажен контакт со специалистами Исогд, где вы сможете устно доказать о не влиянии на конструктив и безопасность объекта, тогда снимут замечание.

Согласно Письму Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 14 сентября 2019 г. № 34072-ДВ/08: После утверждения изменений, Застройщику необходимо направить сведения об утверждении изменений в проектную документацию и принятии решения о непрохождении повторной экспертизы проектной документации в органы государственного строительного надзора, осуществляющие надзор за строительством (реконструкцией) объекта капитального строительства не позднее десяти рабочих дней со дня утверждения таких изменений (ч. 5.2 ст. 52 ГрК РФ). Т. е. ещё до проверки стройнадзора мы передаем ему измененную проектную документацию и решение о непрохождении экспертизы. Не совсем ясно какая разница будет ли это в бумажном виде или через isogd. mos. ru? Согласно того же письма:

10. Выбор Застройщиком процедуры внесения изменений в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, в форме Проектного (в порядке, предусмотренном частью 3.8 статьи 49 ГрК РФ) или Экспертного (в порядке, предусмотренном частью 3.9 статьи 49 ГрК РФ) сопровождения — это право застройщика.